Comment est attribué un crédit immobilier ?
Avant d’accorder un prêt immobilier, une banque ou un établissement de crédit effectue une analyse de risque de votre demande afin d’évaluer votre capacité financière à rembourser le prêt (scoring). La quotité d’endettement retenue par les banques, à savoir le rapport entre les charges et les revenus de ou des emprunteurs ne doit pas excéder 33%. Toutefois, l’âge, le statut professionnel et le reste à vivre sont des éléments d’appréciation important qui peuvent infléchir légèrement cette règle.
Lorsque le profil est jugé compatible avec la demande, une offre préalable de crédit est adressée au futur emprunteur. Cela lui permet de l’étudier attentivement et de la comparer avec d’autres offres éventuelles. L’offre est généralement valable un mois à partir de sa date d’émission, elle présente la particularité de ne pouvoir être acceptée, avant le délai de réflexion incompressible de 11 jours suivant sa réception (délai Scrivener).
Cette offre récapitule toutes les caractéristiques et modalités de remboursement du crédit : le montant, la durée du prêt, le coût des mensualités, le taux effectif global (TEG), les garanties, les IRA...
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Si l’achat immobilier ne se fait pas le contrat de crédit est caduque.
Si le contrat de prêt n’est pas obtenu le contrat d’achat ou de construction est automatiquement annulé.
Le remboursement par anticipation est possible, mais des pénalités peuvent être demandées et le remboursement lui-même peut être soumis à des conditions, notamment en fonction de son montant.
Le contrat initial peut être modifié par voie d’avenant, avec un nouveau tableau d’amortissement détaillé par échéance, l’indication du taux effectif global (TEG) et du coût du crédit ne concerne alors que les seules échéances à venir.
De nombreux emprunteurs ont renégocié leur(s) prêt(s) immobilier(s) ces dernières années, grâce à la baisse des taux. D’autres, de plus en plus nombreux, choisissent la solution d’une restructuration de leurs crédits grâce au regroupement de tous leurs crédits en un seul, avec une mensualité allégée.
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Qu'est ce qu’un prêt modulable ?
C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables.
Ce type de prêt permet d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent, et ce pendant toute la durée du prêt.
Vous pouvez :
- suspendre le remboursement des mensualités pendant une période allant de 6 mois à deux ans ; celles-ci reprennent à l'issue de la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant.
- augmenter les mensualités (de 20 % à 30 % en général), de façon à raccourcir la durée du prêt.
Ce type de prêt offre une grande souplesse en matière de remboursement ; en cas de difficultés ou d'autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement ; en cas de revenus supplémentaires, il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.
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Comment les banques déterminent leurs taux d'intérêt.
Les banques prennent en compte plusieurs facteurs comme ; le coût de refinancement, c'est-à-dire le prix auquel elles achètent l'argent sur les marchés financiers, les frais de fonctionnement, la durée, la prime de risque. A cela s'ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.
C'est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l'essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures :
- pour les prêts à taux fixe, l'emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans,
- pour les prêts à taux variable, l'emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).
Les marges généralement ajoutées par les banques à ces taux d'intérêt sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable. Le fait de disposer d'un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant. |
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Quels sont les éléments pris en compte par les banques ?
Les organismes bancaires évaluent généralement leur appréciation d’un dossier à partir des éléments suivants :
- la stabilité et l’ancienneté professionnelle,
- la capacité d'épargne avérée (présence d'un PEL, contrat d’assurance vie, patrimoine),
- la comparaison entre le niveau des charges actuelles et ce qui sera payé une fois le prêt mis en place,
- le montant de l'apport personnel ; même si la limite minimum est généralement de 10% (frais de notaires et de garantie), les banques préféreront un pourcentage supérieur à 20%,
- le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33%,
- la qualité du projet, les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique). La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.
- Concernant les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont pondérés en fonction de l'ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.
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Quelle différence entre un taux fixe et un taux révisable ?
Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l'origine et reste constant pendant toute la durée du prêt.
Un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher en taux de départ, en revanche, le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe.
On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse avec des variations proposées qui se situent généralement entre 1 et 2,5%.
Dans certains cas, une augmentation de l'indicateur financier peut se répercuter à la fois sur le taux d'intérêt, qui augmente dans certaines limites, et sur la durée du prêt, qui se trouve allongée de 1 à 7 ans.
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Dois-je nécessairement avoir un apport personnel ?
Le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire et de garantie, qui représentent environ 10%. Il est donc conseillé de disposer du capital correspondant.
Si vous êtes jeune et que vous n'avez pas encore épargné, votre situation est compréhensible. Dans ce cas, les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà.
Si des évènements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d'épargne, les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l'analyse du dossier et s'attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle...).
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Si votre train de vie ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront moins d'efforts sur les conditions proposées. Enfin, il est courant de constater qu'en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé.
Si vous souhaitez conserver vos placements actuels, la banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C'est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations. En outre, dans le cadre d’investissements locatifs (loi de Robien, Malraux, Demessine), les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à hauteur de 100 % du projet (déductibilité des intérêts d'emprunt), et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics est de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction.
Enfin lorsque vous financez des travaux, les banques prennent en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduisent les capitaux restant dûs sur les prêts en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles déterminent si le prêt peut être accordé. |
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Quelles sont les conditions d’octroi du prêt à taux zéro ?
Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux zéro sont des personnes qui accèdent à la propriété pour la première fois. L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des 2 dernières années précédant l'offre de prêt.
Cette condition n'est toutefois pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à titre principal est :
- titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie,
- bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation spéciale (AES),
- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle ou technologique).
Le bénéfice du prêt est déterminé en fonction d’un plafond de ressources :
- du montant total des ressources et du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal la résidence,
- de la localisation et du caractère neuf ou ancien du logement.
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Les ressources de l'emprunteur sont appréciées en prenant en compte son revenu fiscal de référence.
Sont ajoutées à ce montant, les ressources des personnes non rattachées au foyer fiscal, mais devant occuper le logement à titre de résidence principale.
Les revenus pris en compte sont ceux de :
- l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mars,
- l'année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre
Le prêt 0% sert à financer l'acquisition d'une résidence principale. C'est à dire un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, de raison de santé ou en cas de force majeure. |
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Il s'agit de :
- la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, jamais occupé,
- l'acquisition et l'aménagement, ou l'aménagement seul d'un local non destiné à l'habitation (bureau par exemple) en logement,
- l'acquisition d'un logement ancien, avec ou sans travaux, qui doivent avoir pour objet la mise aux normes de surface et d'habitabilité du logement ou ceux prévus lors de l'acquisition du logement. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre du prêt et il n'y a pas de pourcentage minimal de travaux à financer,
- l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.
Le logement doit répondre à des normes de surface et d'habitabilité précises. Le respect de cette condition est appréciée au jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur. Lorsque l'acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le PTZ peut les financer à condition qu'il serve à leur réalisation.
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Qu’est ce qu’un prêt relais ?
Lors d’une transaction immobilière, c’est souvent la cession d’un premier bien qui permet de financer, au moins en partie, l’acquisition du nouveau. Mais cette vente peut parfois se réaliser moins vite que prévu. Une solution existe pour ne pas laisser échapper le bien convoité : le prêt relais.
Lorsqu’il accorde un prêt relais, l’établissement financier avance une partie de la somme immobilisée dans le bien à vendre. Son montant se situe en général à hauteur de 70% de la valeur du bien, de laquelle sont déduits les crédits encore en cours.
Certaines banques exigent que le bien à vendre soit expertisé par un notaire ou par une agence. La plupart du temps, seule la présentation d’une promesse ou d’un compromis de vente permet d’obtenir une avance représentant la totalité de sa valeur.
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Deux options de remboursement.
La durée du prêt, à taux fixe ou variable, ne peut être inférieure à 3 mois ni excéder 2 ans. Son remboursement peut s’effectuer de deux façons.
- Soit l’emprunteur règle assurance et intérêts pendant toute la durée du crédit. Les échéances peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Une fois que la vente a été réalisée, il ne lui reste à rembourser que l’intégralité du capital, en une fois.
- Soit il diffère l’intégralité du remboursement (intérêts et capital) jusqu’à la revente. Moins lourde à supporter, cette seconde formule se révèle cependant plus onéreuse, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et donnent eux-mêmes lieu à la perception de nouveaux intérêts.
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Quel est l'avantage d'un crédit in fine dans le cadre d'un investissement locatif ?
Dans ce montage spécifique, l'investisseur emprunte contre le nantissement d'un bien qu'il peut souscrire en même temps que son prêt (contrat d'assurance, par exemple).
Dans cette hypothèse, il ne paie chaque année que les intérêts de crédit. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Les intérêts annuels à verser sont donc automatiquement plus élevés que dans le cadre d'un crédit classique, où le capital s'amortit au fur et à mesure des annuités de remboursement. L'effet levier fiscal, par le jeu de la déductibilité, est donc d'autant plus intéressant ! |
